中国仓储地王--李士发

    目前拥有上海宇航物流有限公司、上海宇培特种建材有限公司、美国圣塔菲涂料建材有限公司等10家子公司，公司先后与台湾顶新国际集团、德国西门子电器集团、日本伊藤忠商社等国际知名企业建立了长期合作伙伴关系。

    企业简介：

    上海宇培（集团）有限公司成立于2000年，总部位于中国上海，是一家专注于物流仓储设施开发、经营和管理的中外合资企业。宇培集团以战略性合作、网络化布局、专业化和定制化开发为公司发展策略，以满足客户需求，替客户创造价值为经营理念，以打造国际一流、国内领先的物流仓储地产品牌，成为国内最大的物流地产开发商作为公司战略目标。
 

    在公司创始人、董事长兼总裁李士发先生的带领下，宇培集团经过十多年发展，在物流仓储地产行业中享有良好的口碑，并具有强大的竞争力。为了赢得发展先机，尽快做强做大，2011年9月宇培集团与亚洲最大的现代物流设施提供商与服务商Global Logistics Properties （普洛斯）进行战略合作，这将为宇培集团未来5年的快速扩张、高速发展奠定了坚实的基础。
 

    宇培集团具有10多年的物流设施开发经验，形成了科学的内部管理机制及和谐、高效的企业文化，拥有一支优秀的产品设计、开发和建设队伍，并通过与国际资本的战略合作，引进先进的企业经营管理方法和产品开发理念。宇培集团充分发挥上述优势，利用雄厚的资金实力，不仅为客户提供高品质的标准化仓储设施，更可以根据客户的特殊要求提供定制化的产品。

李士发：布局中国
    早在2009年12月，李士发在接受《徽商》专访时，曾豪言，未来5年内，宇培将在上海、北京、广州等全国25个城市内建立物流仓储基地，完成300万平方米的物流仓储地产开发，资产规模达100亿元人民币，将宇培打造成为中国物流仓储地产第一品牌。

    时隔一年，李士发再次面对《徽商》，尽管面对巨大挑战，依然不改初衷。他表示，宇培将始终以成为客户最满意的物流仓储地产供应商为目标，在方方面面加紧追赶以“全球工业地产之王”普洛斯为首，包括安博置业（AMB）、新加坡丰树（Maple Tree）、澳大利亚嘉民（Goodman Group）等等外资巨头组成的“八国联军”。

    在“十二五”大潮下，李士发早已不满足于做一个传统的物流仓储地产供应商，他准备整合多方资源，力图让宇培成为最适合在华发展的各类企业最优秀的物流仓储网络平台。

    宇培已经与阿里巴巴、凡客诚品、京东商城等电子商务领跑企业初步接洽，致力于运用物联网技术、及先进的供应链设计、管理、运营技术及方案，整合整个物流产业链条，以期在“高速发展”向“结构优化”转变的经济发展趋势中，为现代供应链产业升级贡献自己的一份力量，谋求企业更好的发展。

全国战略
    全国网络的形成是宇培发展重要的里程碑。

    物流仓储地产不同于商业、住宅地产，此处没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报，投资回报周期长达10年。物流、物流仓储地产的价值更集中体现在对产品的高水准设计、开发，对市场的准确定位，对客户需求的深刻理解并提供良好的增值服务，对开发成本的优秀管控，以及对经营合作模式的创新探索。
 

    项目所需投资数额也绝非仨瓜俩枣，据李士发介绍，“每一个物流仓储地产盘子起码得砸进去1~2个亿的资金”。因此没有雄厚的资本实力，想在物流仓储地产行业中占有一席之地实是难如登天。

    李士发之所以有如此胆略，与宇培战略性引入国际资本是分不开的。早在2008年，宇培就获得了与巴菲特齐名的著名投资人，号称“坟墓舞者”的山姆•泽尔的青睐，山姆•泽尔掌舵的美国知名地产投资基金Equity International向宇培注入了高达4700万美元的风险投资，并成立了合资公司——上海宇培（集团）有限公司，而借助EI的资金，及其优秀的资本运作能力，和熟练的资本运作，宇培通过资本市场又成功汇集了快速稳步发展所需的充足资金。

    因此，即便是遭遇了全球经济寒冬，宇培的发展势头也丝毫不受影响，并在此期间相继在芜湖、苏州、上海等地完成项目开发并交付使用，同时在北京、广州、重庆、等一线城市积极布局，形成一个立足长三角辐射全国的完善格局，真正以一个行业全国领跑者的姿态强势崛起。

    2010年刚刚过去，随着丰树以及GLP在国际资本市场的成功运作，进入物流仓储地产近十年的宇培更是成为了资本市场中汇聚目光的所在。在接受《徽商》记者采访时，李士发反复强调：“资金已不再成为制约宇培发展的因素。银行、风投、房地产基金……都已经瞄准了宇培。”

    似乎是为了证明自己所言非虚，李士发向《徽商》透露，目前，公司正在与几家国内外私募基金接触，准备进行第二轮私募，其中，全球最大的基金管理公司之一，新加坡政府产业投资有限公司(GIC)在2011年底必将注资宇培。

    事实上，随着中国物流产业的发展，市场对高标准物流仓储需求的升温，各方对物流仓储地产的兴趣日益浓厚，而物流仓储地产在中国尚处于早期阶段，投资有极大的想象空间，宇培这等积累了丰富本土运作经验的翘楚，受到资本的青睐自然是情理之中的事情。

    实力之余仍需必胜的信念，只有具备舍我其谁的气势，方能行者无疆。

   5年之内，在全国25个城市建立物流仓储基地、完成300万平方米的物流仓储地产开发、资产规模达到100亿——这对于任何一个企业而言，都不是一个容易达成的目标。

    然而，志在将宇培打造成为中国物流仓储地产第一品牌的李士发眼里，没有挑战则没有激情，没有远大的目标，谈何“全国”乃至“全球”战略!

    其实，宇培早已开始发力，并且一路高歌猛进。李士发告诉《徽商》，2011年元月份，北京宇培物流园区项目正式启动，拉开了宇培全国战略布局的大幕；广州、厦门、重庆、济南、成都、合肥等城市的项目用地在2010年已基本落实，而在2012年之前，所有25个城市的土地储备也将全部完成。

   “在今后的几年内，宇培每年投资10~15亿元，完成50~60万平方米物流仓储地产的建设，最终完成300万平方米的物流仓储地产开发，资产规模达100亿元人民币。”在李士发眼中，宇培每迈出的一步都让宇培与目标距离更近。

竞争优势是怎样炼成的
    手拥充裕的土地储备，棋子遍布上海、北京、广州等中国仓储地产需求最大的长三角、渤海湾地区、珠三角的核心城市，李士发着实具备叫板国际巨头的实力。

    其实，与这些外资巨头相比，在仓储地产江湖中，宇培只是一个刚出道的新手；只是在中国市场上，宇培却是个地道的老江湖。

    早在2003年，宇培即建设上海西北物流园区、上海宇航桃浦物流园，一炮而红。值得注意的是，当时国外的仓储地产商还未进入中国，直到上海宇航桃浦物流园落成运营后不久，美国普洛斯才携“仓储地产”的概念登陆中国。此后，上述众多外资仓储地产开发商才集中介入了中国市场。一时间，中国诸多一线城市成为了外资巨头的追逐之地。

    但是，他们这种高歌猛进的步伐在金融海啸时突然停滞。有些外资企业甚至已经黯然退场，比如日本新熙地株式会社就在当时已经撤出在中国市场的投资。

   “在金融危机期间，大部分外资仓储地产运营商基本上就没什么动静，一两年才建几万平方米的仓库。”作为对手，李士发一直关注着这些外资巨头的动向，他告诉《徽商》，“一步落后、步步落后，许多企业到现在也只有30万平方米左右的仓库，而且基本没有土地储备，未来肯定无法跟上宇培的扩张步伐。”

    当前，由于中国物流用地价格相对低廉，有些甚至只有普通地价的三分之一。同时，金融危机给海内外房地产业造成了极大的打击，于是，近两年国内资本纷纷涌入中国物流仓储地产，希望能瓜分这一块诱人的蛋糕。

    不过，虽然这个市场谁都可以进，但并不是所有人都能玩得开，一不留神就可能把自己折进去。“许多人认为物流仓储地产开发不就是建一个大仓库嘛，多简单的一件事啊。”李士发觉得这个说法很可笑，“其实真正能符合国际标准的物流仓储地产，行业门槛非常高。”

    李士发告诉《徽商》，首先，物流仓储地产不同于商业地产，有着统一的国际标准。比如宇培所有的产品均为国际标准甲级库，对于建筑材料、仓库净高高度、柱距大小、消防设施、温度等条件都有较高的要求。但是大部分国内物流仓储地产商由于缺乏专业知识，凭空想象建造，结果物流仓储地产当仓库倒是可以，但是货物转运效率极低，甚至集装箱卡车都开不进去，造成了极大的资源浪费。

    通过与美国战略投资者的合作，宇培对整个业务流程的科学性、准确性和无缝衔接都提出了更高的要求和标准。从土地储备、投资分析到项目规划设计、开发建设再到市场营销、物业管理。业务流程的每个环节都经历了上百次的改造探索和优化。

    改造的结果就是整个业务流程简洁明了，各环节紧密联系。在这样的内部管理支持下，宇培的产品始终受到了客户的好评，宇培产品的近乎零空置率已成为业内的一个奇迹。国外科学严谨的管理理念和中国本土企业快速灵活的业务能力在宇培结出了丰硕的果实。

    其次，物流仓储地产，是一个跨行业的复合产业，需要综合型公司来管理、运营，不是开发商或是物流公司单方面运作就轻易能成功的，对运营公司的管理、运 营能力有较高的要求。

    “宇培刚进入物流仓储地产开发领域时，因为对这个行业比较陌生，我们在管理上也曾经出现过一些问题。但是现在，宇培从前期的投资建设，到后期的招商管理，都形成了一整套成熟的流程体系。”

    “当然，最重要的门槛是客户群。”李士发告诉《徽商》，物流仓储地产开发商须拥有强大整合能力和客户资源才能控制空置率保持盈利，而很多进入行业的公司专业性较低，服务品质无法满足客户需求，不能有效解决或减少空置问题。

    “要想在物流仓储地产长期生存，一定要以客户需求为导向，以优质产品及优良服务让客户满意，得到客户的认可，形成口碑效应。”进入物流仓储地产近十年的李士发深谙此中之道，“一个物流仓储地产动辄几十万平方米，没有这些大客户，如何解决空置率的问题？”

    正因为如此，宇培甫一成立就瞄准了中国物流仓储地产第一品牌的目标，锁定了世界500强以及中国的一些顶级企业。李士发不无自豪地说，“客户群是宇培最大的资源，现在可口可乐，博西西门子、顶新国际、全球国际物流、凡客诚品、美的、格力等等都是我们的核心客户。”

    当然，这些优质客户不是天上掉下来的，需要去争取甚至虎口夺食。因此，以客户为导向，是宇培业务发展的首要的准则。“我经常和我的管理团队说，客户是宇培发展的源泉，每个人都要树立客户服务意识，这不仅仅是营销部门的事，是整个宇培管理团队都要坚持的信念。而这样的信念给我们带来了巨大的回报。”李士发不无感慨地说。

    宇培的客户服务不仅仅在于满足客户的要求，更重要的主动参与到客户自身的经营活动中去。宇培管理团队积极与客户分享自身的物流运营经验，为客户业务效率提高提出建设性的意见，哪怕这种意见会影响到宇培的短期业务收入。

    “除了高品质的产品与服务、由于我们的建筑成本低，我们可以把成本优势通过租赁价格嫁接给客户，给客户实惠。比如，普洛斯的租金一块钱每平方米，我就做八毛每平方米，我们的产品质量和后期服务和外资企业相差无几，但价格却优惠20%，所以客户更倾向于与我们合作。”

    低成本一直以来都是宇培市场制胜的法宝。据李士发介绍，同等质量水平下，宇培的建筑成本每平方米能比同行低300元。以2万平方米的小型物流基地计算，节省成本600万。在李士发看来，成本控制对于企业而言至关重要，因为任何一个公司要长期持续发展下去，必须得考虑成本。说到此处，李士发举了一个例子，顶新国际在宇培租用将近15万平方米的仓库，按照每平方米节约两毛来计算，每年至少能够节约1~2千万的仓储费用。

    高标准建设、优质客户招商、成本控制、专业化管理……物流仓储地产行业这个行当的确不是什么人都能玩的开的。

可持续发展之路
    2010年6月，宇培与山东省滨州市政府签订了合作框架协议，合作建设建筑面积100万平方米的滨州铁路物流运营中心，由滨州市提供2000亩土地，宇培负责项目的开发建设和运营，对滨州的铁路物流行业进行整合。该项目建成后，滨州所有与铁路有关的物流业务将全部集中到该运营中心，由宇培集团统一经营，集中管理，年业务收入将超过20亿元。

    “现在对我们来说，做体量8~10万平方米的单个项目已没有太大的吸引力了，今后宇培工作的中心就是整合，整合资源，整合业务，强强联合，优势互补。”李士发的眼光早已超出了单纯仓储地产的范畴。

    目前，宇培正在与各地方政府进行有建设性的探讨，通过宇培与政府的深入合作，建设大规模的物流园区，为地方经济发展和产业转型提供强有力的物流配套设施支持。通过建立合资企业，由政府以土地资源入股，宇培负责项目的整体规划、开发建设、客户引入和营运管理，运用宇培专业的产品设计能力、对客户需求的深刻理解以及完善的租后物业管理服务水平打造全新的、高附加值的物流地产开发模式。通过各地物流园区的开发、客户的进驻、相关配套设施的推进，为全国区域经济的发展注入新的活力，形成公司、客户、区域经济发展的三赢局面。

    “物流配套设施是经济发展和产业转型所必不可少的，而地方政府没有更多的精力和资金来自己做这件事；物流客户希望进入了规模较大的物流园区运作，以增加产品流、信息流和人力资源的快速流动，但从个体上来说他们也没有这个能力，而这些，正是宇培的优势所在。宇培从来不把自己看做是一个物流地产开发商，而是把自己定位成配套产业的运营商，我们所做的事情比普通的地产开发商要多得多，这也是我们和竞争对手的最大区别。”李士发如是解读宇培的业务模式。

    同时，在仓储地产界闯荡多年，李士发一直有个不小的遗憾，那就是拥有13亿人口、偌大的中国竟然没有一家世界级物流公司，上万家中小型物流企业，普遍规模小、实力弱。而在发达国家，UPS、FEDEX联邦快递、DHL敦豪寡头企业几乎瓜分了整个物流行业。

    于是，李士发早在几年前就萌生了一个想法，进军仓储地产的下游，凭借物联网技术成立第四方物流公司，构建一个大的物流平台，从供应链角度整合上下游企业的物流活动，最终打造出一个世界级物流公司。当然，李士发还有另外一个考虑——资产配置问题。在其看来，一个企业要想持续发展，必须是轻重资产均衡配置，而第四方物流公司正是仓储地产的完美补充。

    理想与现实之间从来都有不小的差距。第四方物流企业不仅要有整合整个供应链的技术、能力和雄厚的资金实力，还要求有一批高素质的物流人才。因为对整个供应链的整合并不等同于简单的物流外包，要求物流人员不仅具备物流的基础知识和丰富的实战经验，还要具备IT、人力资源管理、技术集成等全方位的知识和能力。
正因为如此，李士发虽然早已有进军第四方物流的想法，但是苦于不懂技术，梦想一直无法实现。他坦承，“开始感觉这一行水太深，怕一进去就被呛着，所以一直没有付诸实践。”

    2010年5月，事情终于迎来了转机。现在李士发回想起来都觉得过于巧合。当时美国物流巨头UPS的运营总监田明，和中国电子商务老大阿里巴巴的执行总裁曾鸣几乎同时找到了李士发，与其商议合作成立一家第四方物流企业。

   “有些事情能够做成需要巧合，”李士发笑着对《徽商》说：“也可以说我们三方有缘，在最合适的时间遇见。”

    其中，UPS团队有着多年的物流运营管理经验，阿里巴巴有着广泛的企业资源和技术，而宇培则有遍布全国的仓储地产。这三者的结合将形成强大的优势互补，一个完整的物流供应链解决方案呼之欲出。

    事情走到这一步就非常简单了。李士发告诉《徽商》，公司已经注册成立，2011年就将打响第一枪，而市场首选中国物流最发达的城市——上海。

    成立后的第四方物流运营公司将利用宇培的全国性仓储设施网络和客户资源，依托第三方物流企业的物流运作能力，紧抓电子商务企业丰富的客户资源，建立全国性的物流网商务平台，通过该平台整合大批小的物流企业，为国内外大型的生产企业提供从进出口、原材料、零配件供应、产成品的储存与分拨到产品的门店配送的一揽子物流解决方案，减少物流交易环节，通过规模化运作提高物流运作效率，降低物流运营成本，促进物流产业的良性快速发展。

    同时，通过该物流网商务平台，加快各区域内物流信息的流动，为物流服务需求方和供应方提供一个交易空间，实现化零为整、集约化、规模化的区域性物流产业发展，以经济效益来整合区域物流市场，建立和维护有序的物流市场秩序，从而有效的帮助区域经济的快速发展。

    “根据我们的调研，目前国内的物流产业刚处于起步阶段，整合的空间很大。通过整合，降低物流供应链的管理成本，物流产业的发展将会更为迅猛。宇培并不想全面进入物流行业，也不想通过物流整合来获取多少利润，只是通过这个手段来支持宇培主业的可持续发展。”李士发一语道破天机。

    不过，即便到了现在，李士发对物联网技术基本不懂，但对于该公司的市场地位李士发却理解很深，描述的也非常形象。“第四方物流不是收购第三方物流公司，它其实相当于是个物流行业的总管、总承包商。将来企业做大之后，第三方物流都要伸手找我们要饭吃。”

    “我从未想过要将物联网技术学会，这太难了，现在又有多少人真懂物联网呢？其实，一个投资人最需要的前瞻性，当你看好一个行业的前景，而且拥有充足的资源就得去做。如果等你学会了，其他人可能早就明白，并已经进入了市场，到时你就丧失了先发优势。”

    其实，这也是一个企业领导者必须具备的素质。领导者每天都会面对市场、企业、环境等各种各样的变化，就像一个被蒙上双眼的司机，在杂乱无章的市场里驾驭者飞速行进的机车，危机四伏。此时，企业领导者必须凭借自己的直觉、经验和智慧，利用自己所掌握的信息和资源，准确判断企业未来发展的趋势，以精确驾驭企业保持正确的行进路线。

    大型现代化物流运营中心和物联网技术以及第四方物流，就是李士发为宇培的仓储地产发展制定的可持续发展路线。在他眼里，这将使宇培在不断延伸的全球供应链条上，谋求更大蛋糕，在未来商战中立于不败之地。■

李士发：中国仓储地王
 

    当金融危机让全球工业地产大王普洛斯不得不抛售旗下中国及日本分公司资产套现时，它根本想不到在中国的最大竞争对手——上海宇培却获得了与巴菲特齐名的著名投资人山姆•泽尔的青睐。

    2009年12月1日清晨，上海西北物流园区，一个中年男子站在宇培集团总部顶楼办公室的窗前。冬日早晨的太阳并不刺眼，整个西北物流园区像是被镀上了一层金色。

    这个早晨，与他18年来的每一个早晨并没有什么不同，但此刻的他，眼光投射所及，却早已超出了园区，超出了上海。就在前一天，他已经得知了黄河三角洲的规划被国务院批准的消息。宇培早已谋划多时，拟在黄河三角洲腹地的山东滨州购买500亩地，建立包括仓储地产的产业基地。

    看到提前落子的黄河三角洲的区域规划如愿上升为国家战略，他并没有显得欣喜若狂。因为他知道，自己的布局，才刚刚开始。他心中的局，是要将宇培打造成“中国物流地产第一品牌”。这个中年男子，就是上海宇培集团董事长兼总裁李士发。

布局 十年磨一剑

   局，是中国式的智慧，其精髓在于谋略。

    18年前，李士发这位芜湖南陵的农家子弟，带着1000元钱和40个泥瓦匠闯荡上海，直到如今建立起横跨地产开发、建筑建材、金融担保等五大领域26个子公司的宇硕控股，其中绝非“运气”二字所能概括。

   宇培成立于2000年，是新世纪的开端。

    2003年即建设上海西北物流园区、上海宇航桃浦物流园，一炮而红。当年成功获得日本伊藤忠商社旗下两大物流公司的青睐，进驻于此。值得注意的是，当时国外的物流地产商还未进入中国，直到上海宇航桃浦物流园落成运营后不久，美国普洛斯才携“物流地产”的概念进入中国。

    此后，宇培陡然发力，一路高歌猛进。2005年建设黄渡物流园，2007年打造滁州仓储基地，2008年获得美国知名地产投资基金Equity International注资，并新成立合资公司——上海宇培（集团）有限公司，专业从事物流仓储地产的开发。即便遭遇了全球经济寒冬，宇培的发展势头也丝毫不受影响，相继在芜湖、苏州、上海等地积极布局，形成一个立足长三角辐射全国的完善格局。

    李士发深谙谋略之道，他早已洞悉长江三角洲独聚中国43%的物流业务，是业内黄金圣地。宇培根植于此，精选天时地利之战略要塞，熟练运用“投资、建设、招商、管理”四位一体开发模式，强势打造上海、滁州、芜湖、苏州四大高品质物流仓储基地。因此，要说李士发是中国大陆地区最早进入现代物流地产业的民营企业家，丝毫不为过。

    宇培在李士发的悉心运营之下，已经成为一家优秀的本土公司。因为熟悉中国文化，拥有广泛的人脉关系，这使得宇培在物流仓储地产开发的关键环节上优势明显。李士发不无骄傲地说：“我们可以用更优惠的价格拿到更好的地，投资成本大大低于外资企业。这是我们在与外资企业竞争中的优势所在。”

    然而此刻李士发站在窗前，回首十年的宇培发展历程，辉煌与艰难，都只是风轻云淡。因为他心中运筹着一个全国之局。这一切才刚刚开始。

对局 是对手也是伙伴

    要为宇培独设一个全国之局，李士发知道单凭一己之力恐怕无法完成。这时，他需要与人“对局”。对局的双方，不一定就是对手，也可以是伙伴。两者相辅相成，互相促进。

    担当这个对手与伙伴角色的，正是美国的Equity International集团。

    作为行业投资的领导者，EI集团一直高度关注成长性高、扩展空间大的地产业务平台。然而，EI的严苛与挑剔也是出了名的。在2008年金融危机的大环境下，像宇培这样一家知名度并不甚高的中国企业，要赢得华尔街投行的青睐却绝非易事。此前，挑剔的EI集团寻找了一年半，在中国考察了上万家公司，却仍未找到合适的合作伙伴。

    “国外风投资金的尽职调查非常严格，不仅要调查企业的管理水平、管理团队，还要调查企业的老板，而且主要是看老板，看你有没有责任心，有没有管理能力。因为管理团队你可以花钱聘请，但企业老板的责任心、事业心和能力却不是花钱就能买到的。”李士发透露，EI集团最终决定投资宇培，除了看中宇培所在的行业，看中宇培的商业模式，更主要的是看中了“宇培有我这样一个老板，看中了我的人品、事业心、责任心、管理水平，要不然他肯定不会投的。”

    当时，在双方签订框架协议，墨迹未干时美方代表就说：“和你坐一台车，就是看中了你这个开车的人。”随后，仍不放心的美方代表又添了一句：“我只跟你赌。”

    借助EI的4700万美元，李士发通过资本市场又成功融资3亿元人民币，宇培的现金流很快充盈起来。而借助危机带来的土地价格降低的机会，李士发反周期操作，相继在上海、北京、广州等地拿下了多宗地块。而上海、北京、广州正是中国经济最发达、物流产业最成熟、物流地产需求最大的长三角、渤海湾地区、珠三角的核心城市。拥有了充裕的土地储备，宇培的全国布局也就是水到渠成的事情了。

和局 君子和而不同

    在外部积极扩张，李士发在内部也丝毫不会松懈。如果说向外要有眼光和远见，那么对内的管理，则需要“和”的精神。孔子曾经说过：“君子和而不同。”团队建设需要“和”，产业链整合也需要“和”，企业的整个运营流程更需要“和”。

   因此，当风投资金的进入解决了李士发的燃眉之急，世界500强上门订购解除了李士发的招商之忧，接着李士发就在内部发起了一场“和局”，开始在企业管理和打造完整产业链上下工夫。

     “宇培刚进入物流地产开发领域时，因为对这个行业比较陌生，我们在管理上曾经出现过一些问题。现在，宇培完全是一个投资型的公司。从前期的投资建设，到后期的招商管理，我们都有一整套成熟的流程体系。”

    以管理为例，目前宇培管理一个面积数万平米的单一项目，一般只需财务、维修、绿化、卫生等四个人，效率之高令人难以置信。而且，与其到处复制成熟的开发模式一样，其项目管理模式也在不同项目间复制。“比如，这四个人中的某一个成熟了，我就把他调到一个新建的项目去，让他去带另外三个人成长。”同时，李士发又抓住危机对仓储地产行业带来的冲击，在全国范围内低价投资和引进急缺的财务管理人才。“我像李嘉诚一样，大胆起用外国人。我们的首席运营官就是英国人，是去年金融危机时我们从一家美国公司高薪引进的。我们好几个高管的年薪都已突破200万。”

    另一方面，依托庞大的家族产业，李士发打造起完整的仓储地产产业链。“我们宇培的仓储地产建设工作，全部由作为乙方的实业集团建筑装饰工程公司承建，乙方建筑公司赚来的钱又反过来投入到宇培的仓储地产开发中。”李士发把这一完整产业链形象地比喻成“内循环”。

    一个“内循环”，刚好点出了“和局”的精髓所在。完美的和局，正如同太极一般，循环往复，生生不息。这也就是宇培能够拥有独树一帜的核心竞争力的秘密吧。

胜局 还有一场硬仗要打

    站在窗前的李士发，心早已跨越了地域疆界，跨越了时间长河，看到了另一个时间与空间中的宇培。“未来5年内，宇培将在上海、北京、广州等全国25个城市内建立物流仓储基地，完成300万平方米的物流地产开发，资产规模达100亿元人民币，一举超过普洛斯，成为国内最大的物流仓储地产开发商，打造中国物流地产第一品牌，这个一定要做到。”李士发的办公桌后面，挂着一张硕大的“豪”字书法，在谈到宇培未来的时候，李士发也是豪气尽显。

    “打造中国物流地产第一品牌”就是此刻李士发心目中的胜局。这场胜局并非空想，一些统计数据也给李士发、给宇培提供了依据。记者得到的信息显示，相比更有影响力的住宅和商业地产，国内工业地产起步最晚，长期以来受关注也最少，但就是这样的慢火，却煲出一锅“高汤”。特别是近年来，随着中国工业化和城镇化进程加快，一直不显山露水的工业地产的价值却稳步进入上升通道，日趋成为专业性强、投资回报稳定的市场新宠。上海招商网的有关数据显示，一般商业物业的年回报率在6~8%，工业地产则为8~12%，最高可达15%。

    进入物流仓储地产近十年的李士发对此心知肚明。

    他告诉记者，物流仓储地产的后期管理费用很低，净利润可以达40%甚至更高。“按照目前的租金水平，我们四到五年就可以收回成本。目前，我们的物流地产规模已经达到40万平方米，年租金收入能达到8000万左右，未来年租金收入将达到8个亿左右。而且，我们投资的物业本身也在升值。”

    在李士发眼中，这是物流仓储地产盈利模式的核心所在，他的胜局在此一举。投资、建设、招商、管理，四位一体的开发模式外加完整产业链，李士发需要多久才能将他旗下的宇培打造成“中国物流地产第一品牌”？冬日的寒冷并未散去，李士发也知道自己还有一场硬仗要打。

    有了国内物流仓储地产行业十年的布局，有了与美国顶尖投行的对局，有了加强自身修为的和局，就如同一步步下出的好棋，需要奋力的一击，才能最终胜局在握。

 对话李士发：方向比努力更重要

    从当初的艰苦创业，奋力拼搏到而今的运筹帷幄，决胜千里，华丽转身的背后，李士发有着哪些不为人知的故事？很多人知道李士发是国内仓储地产大王，但很少有人知道宇培集团仅仅是其庞大家族产业中的一员。这位18年前带着40个泥瓦匠闯上海的安徽农家子弟，如今已是下辖26个子公司的宇硕控股掌门人。从当初的艰苦创业，奋力拼搏到而今的运筹帷幄，决胜千里，华丽转身的背后，李士发有着哪些不为人知的故事？每个行业都会出状元。

   《徽商》：从曾经的泥瓦匠，到如今的集团公司董事长。你眼中的成功企业家应该具备哪些素质？
    李士发：一个企业家首先要有远大的理想和目标，要有坚强的意志和坚定的信心。创业不会一帆风顺，一路上会有很多弯弯曲曲，会有很多挫折。只有坚持到底，才能开花结果。架不住几次挫折的话，你肯定不会成功。同时，企业家还要考虑企业的定位问题。当企业发展到一定规模，老板淘到第一桶金后，就要面临企业的定位问题。不管是一个公司，还是十个公司，在企业发展过程中，老板都要选择做什么，定位要准确。很多时候，方向比努力更重要。只要选准了行业，坚持走下去，勇敢去突破，每个行业都会出冠军，都会出状元。

    《徽商》：仓储地产在国内还是一个新兴行业，宇培的竞争对手主要是普洛斯等外国巨头。与他们相比，你认为宇培的优势在哪里？
    李士发：首先，我们是一家本地公司，熟悉中国文化，拥有广泛的人脉关系，这使得我们在投资这一仓储地产开发的关键环节上优势明显。我们可以用更优惠的价格拿到更好的地，使投资成本大大低于外资企业。其次，虽然我们是一家本土企业，但去年与巴菲特齐名的著名投资人山姆•泽尔旗下的EI投资基金投资6300万美元后，我们就有了外资参与，品牌也不比外资企业差。同时，我们企业还拥有我这样一个有20多年建筑业从业经验的董事长，使得我们的建设成本大大降低。

   比如，外资公司每平方米的建筑成本一般在1800元左右，我们则可以做到1400元左右。再次，我们把成本优势通过租赁价格嫁接给客户，给客户实惠。比如，普洛斯的租金一块每平方米，我就做八毛每平方米，我们的产品质量和后期服务和外资企业差不多，但价格却优惠20%，所以客户愿意与我们合作了。

    《徽商》：说说宇培的控股方宇硕吧。对外界而言，宇硕很神秘。
    李士发：在宇培集团之外，我最重要的身份是上海宇硕投资控股有限公司董事长。在注册资金10亿元的宇硕控股中，我有95%的股份，我爱人有5%的股份。这只有公司的内部人知道，外部人都不知道。宇硕是一个投资型的公司，它控制着上海宇培（集团）有限公司、上海宇培实业（集团）有限公司两大集团，共有26家子公司，业务涉及地产开发、建筑建材、金融等五大板块。

    《徽商》：和万达老总王健林一样，你也是完整产业链和多元化推崇者？
     李士发：我的多元化并不是什么都做，我主要是在自己熟悉的建筑业上延伸。比如我们工业地产、商业地产的建筑工程，就由集团内部的建筑公司总承包，建筑公司赚来的钱，反过来又可以投入到工业地产和商业地产开发中，这样在我们集团内部就形成了完整产业链，实现了“内循环”。一个企业如果有完整的产业链，再加上健康充足的资金，发展过程中一般不会出什么问题。

    《徽商》：为什么会进入金融业？未来有什么打算？
    李士发：每个民营企业家都想进入金融业，我们一直想进入金融领域。2008年，正好国家出台了这个政策，安徽和上海又是国家小额贷款试点省份，我们就在芜湖创办了芜湖宇航小额贷款有限公司，注册资金1亿元，是安徽省首批小额贷款公司之一。芜湖宇航自成立之初，就完全按照商业银行的模式管理运行，其5人的专业管理团队全部来自农行、工行等各大商业银行。明年就有可能变成村镇银行，现在我们已经开始着手办理相关手续。未来宇硕资产要突破500亿

     《徽商》：从建筑建材到房地产开发，再到金融担保，你如何面对管理上的挑战？
     李士发：宇培一直坚持扁平化、专业化的管理。我们用人贵精不贵多。每做一个项目，我们都会成立一个分公司，各分公司之间都是独立的。
目前，缺少的主要是融资方面的财务人才。所以我也像李嘉诚一样，大胆起用外国人。我们的财务总监就是英国人，金融危机中刚刚从一家美国公司挖来的。我们的高管中有很多都是海归派。当然，蓝眼睛、高鼻子的外国人虽然有国际化的管理经验，但实际效果怎么样、适不适合中国国情，还有待检验。

    《徽商》：你的下属说希望未来三五年后你能从具体事务中解放出来，安心在家休息，公司按制度自动运行。到时候，你能办到吗？
     李士发：这个估计比较难。未来三五年肯定不行。在仓储地产开发方面，未来五年内，我们将在全国25个重要城市建立基地，完成300万平方米仓储面积，资产规模达到100亿元，成为全国最大的仓储地产开发商和国内第一品牌。如果上市的话，肯定会有很好的竞争力。实业方面，我们的新型建筑材料公司也计划未来三年内在创业板上市。这些都需要有人做！

    《徽商》：现在很多中国企业家前半生在挣钱，后半生做慈善。在这方面，你有什么打算？
     李士发：确实是这样的。企业做大了，企业家的责任就大了。我想在若干年后，把宇硕控股打造成一个资产规模四五百亿的家族企业。至于孩子们将来会不会加入公司，这主要看他们自己的意愿。他们现在都还在读书，和普通人家的小孩没有区别。

    《徽商》：你有什么业余爱好？
     李士发：业余爱好？还真不多。主要是工作太忙了，每天脑子都是24小时的转。而且，社会各界朋友那么多，很多时候，时间不是个人财产。你看，我刚收到的消息，晚上还要和一位老家来的领导吃饭。（李士发拿出手机，跟记者分享了刚刚收到的一条与老领导共进晚宴的信息。）
我喜欢买房买车。家里有两部奔驰，一部宝马。还有一部劳斯莱斯，下一步，还想买一架私人游艇。

    《徽商》：怎么看待这两年“徽商”的崛起？比如比亚迪汽车的老总王传福，已经是中国首富了。
     李士发：我知道深圳的王传福，和我们一样，引入了美国的风投资金，好像是巴菲特投资的。这几年，有很多徽商确实发展得很好，慢慢起来了，不像前几年，被浙商压得太厉害了。