案例分析：买卖合同违约金约定过高应予调整
核心提示：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
案情简介：黄山张某于2011年10月与李某签订房屋买卖合同，向李某购买黎阳某处房屋，此房符合交易过户的条件。签订合同后，张某支付了首付款28万元后，即向银行申请住房贷款。因张某资金不足，参加工作时间较短，收入一般，银行未能审批通过。由于交
易无法进行，李某向法院起诉，要求解除合同，并要求张某按照合
同约定支付总房价20%的违约金24万元，这意味着没收了张某的首
付款后不够，还需要张某额外地支付数万元违约金。
律师接受张某委托后，除积极应诉外，还提起了相应的反诉，即要求李某返还首付款，即使张某确实违约，而合同约定的违约金过高，远高于李某的实际损失，对此应予以调整，扣除适当的违约金后，多余的首付款部分仍应归还。
此案经本地法院一审判决，认定合同违约金约定过高，综合考虑双方合同履行的情况、诚信因素、卖方的损失，将违约金调整为10万元，因此李某仍应归还张某18万元。一审判决后，李某不服提起上诉，二审仍维持原判。虽然张某遭受了损失，但毕竟也在他的预期和承受范围内，此次诉讼仍为他避免了更多的损失。
坦言律师评析：
一般人认为合同约定20%的违约金并不高。但实际违约金约定的高或者低，并不是一个绝对值，而是与守约方的实际损失进行比较后才能确定高或者低。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）中第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。
本案提醒大家在签订合同时约定过高的违约金并没有实际意义。同样的，遭受了过高违约金要求的另一方可以依法请求降低违约金，以维护自己的合法权益。碰到类似问题，请一定先找律师咨询。